No canal Você MAIS Rico, Bruno Perini explica que os fundos imobiliários (FIIs) surgem como uma alternativa democrática, permitindo que investidores iniciem com valores próximos a R$ 10. A principal vantagem desse modelo é a isenção de imposto de renda sobre os dividendos distribuídos mensalmente, além da liquidez e da facilidade de gestão. Investir em imóveis físicos é uma prática tradicional no Brasil, mas envolve custos elevados como ITBI, condomínio, IPTU e riscos de inadimplência de locatários.
O erro clássico: o foco exclusivo no dividend yield
Muitos investidores iniciantes cometem o erro de selecionar ativos baseando-se apenas em um ranking de Dividend Yield (DY). Bruno Perini ressalta que esse indicador é o resultado da divisão entre o dividendo pago nos últimos 12 meses e o preço atual da cota.
“Se a esmola é demais, o santo deveria desconfiar.”
Perini utiliza um exemplo matemático para ilustrar o perigo: se um fundo paga R$ 10 de dividendo anual e sua cota custa R$ 100, o DY é de 10%. Caso a cota caia para R$ 50 devido a problemas operacionais, como vacância ou inadimplência, o DY matemático sobe para 20%, o que pode atrair investidores desavisados para um ativo de baixa qualidade. Portanto, o investidor deve analisar a saúde do fundo e não apenas o retorno passado.
Estrutura e setores de uma carteira diversificada
Para montar uma carteira resiliente, é necessário distribuir o capital entre diferentes segmentos do mercado imobiliário. Abaixo, detalho os critérios de análise para cada setor sugerido por Bruno Perini:
1 – Fundos de Papel (CRI e LCI) Estes fundos investem em títulos de renda fixa atrelados ao setor imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Devem ser analisados quanto à qualidade do crédito (High Grade versus High Yield) e aos indexadores, como IPCA e CDI. Em períodos de inflação alta, títulos atrelados ao IPCA tendem a performar melhor, enquanto juros altos favorecem o CDI.
2 – Logística Focados em galpões e centros de distribuição, são essenciais para o comércio eletrônico. Os pontos fundamentais de análise são:
- Localização próxima a grandes centros urbanos.
- Qualidade dos locatários (exemplo: Mercado Livre).
- Vacância física e financeira.
3 – Shopping Centers A receita provém de aluguéis, estacionamento e taxas das lojas. Perini recomenda observar a taxa de ocupação, preferencialmente acima de 95%, e o indicador NOI (Net Operating Income), que representa o lucro operacional líquido.
4 – Lajes Corporativas (Escritórios) Investem em prédios comerciais de alto padrão. A localização é o fator determinante para o sucesso, com destaque para regiões premium como a Faria Lima em São Paulo.
“Quanto à localização, tudo que for de tijolo, localização é importante.”
5 – Renda Urbana Composto por imóveis situados em ruas e calçadas, como supermercados, farmácias e escolas. Embora incluam agências bancárias, Perini alerta para o fechamento de unidades físicas devido à digitalização bancária, sugerindo cautela com este subsegmento.
6 – Fundos de Fundos (FoFs) Estes fundos compram cotas de outros FIIs. A vantagem é a diversificação imediata e o potencial de “desconto duplo” — quando o FoF negocia abaixo do seu valor patrimonial e os fundos investidos por ele também estão descontados. A desvantagem é a incidência de taxas administrativas em dois níveis.
Sugestão de alocação patrimonial
Ao final da explicação, Bruno Perini compartilha como distribuiria hoje uma carteira teórica de fundos imobiliários, priorizando a segurança e a previsibilidade:
- 30% em Fundos de Papel: Com preferência por ativos High Grade, que possuem menor risco de calote.
- 20% em Shopping Centers: Focados em ativos com boa localização e mix de lojas.
- 20% em Logística: Ativos bem localizados para atender o e-commerce.
- 10% em FoFs: Para aproveitar oportunidades de descontos patrimoniais.
- 10% em Lajes Corporativas: Focadas em localizações premium.
- 10% em Renda Urbana: Imóveis voltados para serviços essenciais.
“Eu prefiro pegar aqueles que realmente têm uma carteira de crédito mais sólida.”
Esta alocação reflete uma visão defensiva e estratégica, mas Perini reforça que cada investidor deve adaptar os percentuais ao seu próprio perfil de risco e cenário macroeconômico. Estudar os indicadores preço sobre valor patrimonial (P/VP) e a qualidade da gestão é fundamental antes de qualquer aporte.
